Ehegattenschaukel bei Immobilien: Chancen, Risiken und die Rechnung dahinter

Bild: kerismaker / König Finanzen (Eigenerstellung)

Die Ehegattenschaukel wird besonders im Internet gerne als einer der wirkungsvollsten „Steuertricks“ für Vermieter bezeichnet. Das ist zwar nicht völlig falsch, aber dennoch deutlich zu einfach.

Verkauft ein Ehepartner eine vermietete Immobilie an den anderen, kann beim Käufer eine neue und gegebenenfalls höhere Abschreibungsbasis entstehen. Gleichzeitig verursacht der Vorgang Kosten, verändert Eigentumsverhältnisse und kann neue Finanzierungsrisiken schaffen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, ob sich mit der Ehegattenschaukel die Steuer senken lässt, sondern ob sie die finanzielle Situation des Ehepaars nach Steuern, Kosten und Finanzierung tatsächlich verbessert.

Stand: August 2026 – Regelungen können sich ändern. 

Inhaltsverzeichnis 

• Was ist die Ehegattenschaukel?
• Warum kann eine neue Abschreibung entstehen?
• Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
• Wie läuft die Übertragung ab?
• Rechenbeispiel: Was die Zahlen wirklich zeigen
• Chancen und mögliche Vorteile
• Nachteile und Risiken
• Wann kann sich die Gestaltung lohnen?
• Fazit

Das Wichtigste in Kürze

Bei der sogenannten Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner eine vermietete Immobilie an den anderen Ehepartner.

Der Käufer erhält grundsätzlich eigene Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Anteil kann anschließend nach den für das Objekt geltenden Regeln abgeschrieben werden.

Liegt der Erwerb des Verkäufers mehr als zehn Jahre zurück, fällt der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie regelmäßig nicht mehr unter die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte. Zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ist der Grundstückserwerb zudem von der Grunderwerbsteuer befreit.

Trotzdem handelt es sich nicht um einen kostenlosen Buchungsvorgang. Notar, Grundbuch, Bewertung, Finanzierung und Beratung verursachen Aufwand. Hinzu kommen persönliche Risiken, weil die Immobilie nach dem Verkauf allein dem kaufenden Ehepartner gehört.

Was ist die Ehegattenschaukel bei Immobilien?

„Ehegattenschaukel“ ist kein gesetzlicher Begriff. Gemeint ist eine entgeltliche Übertragung einer Immobilie zwischen Ehepartnern, bei der insbesondere die einkommensteuerliche Abschreibung neu geordnet werden soll.

Typischerweise sieht der Vorgang so aus:

• Ehepartner A besitzt eine vermietete Immobilie.
• Die Immobilie hat seit dem ursprünglichen Erwerb an Wert gewonnen.
• A verkauft sie zum marktgerechten Preis an Ehepartner B.
• B erhält dadurch eigene Anschaffungskosten.
• Der Gebäudeanteil dieser Anschaffungskosten bildet grundsätzlich die neue Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Die Gestaltung ist von der sogenannten Güterstandsschaukel zu unterscheiden. Bei der Güterstandsschaukel geht es primär um den ehelichen Güterstand und den Zugewinnausgleich. Die Ehegattenschaukel bei Immobilien zielt dagegen regelmäßig auf die laufende Besteuerung der Vermietungseinkünfte.

Warum kann eine neue Abschreibung entstehen?

Eine vermietete Immobilie wird steuerlich nicht nach ihrem aktuellen Marktwert abgeschrieben, sondern grundsätzlich auf Basis ihrer Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Steigt der Marktwert später deutlich, erhöht sich die bisherige Abschreibung deshalb nicht automatisch.

Erwirbt der andere Ehepartner die Immobilie jedoch entgeltlich, entstehen bei ihm neue Anschaffungskosten. Abschreibungsfähig ist dabei nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden unterliegen keiner Abnutzung und können daher nicht abgeschrieben werden. Für Gebäude gelten derzeit insbesondere folgende lineare AfA-Sätze:

• 3 Prozent bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden,
• 2 Prozent bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden,
• 2,5 Prozent bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden.

Kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer belastbar nachgewiesen werden, kann anstelle dieser typisierten Sätze unter bestimmten Voraussetzungen eine entsprechend höhere Abschreibung angesetzt werden.

Drei Effekte, die häufig vermischt werden

Bei vielen Beispielen zur Ehegattenschaukel werden drei unterschiedliche Hebel zusammengezogen:

1. Ein höherer Kaufpreis aufgrund der Wertsteigerung
2. Ein höherer Gebäudeanteil innerhalb des Kaufpreises
3. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

Nur der erste Effekt entsteht unmittelbar durch den Verkauf.

Ein höherer Gebäudeanteil muss wirtschaftlich begründbar sein. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung kann grundsätzlich berücksichtigt werden, solange sie nicht nur zum Schein erfolgt, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht in wirtschaftlich unhaltbarer Weise verfehlt.

Auch eine kürzere Nutzungsdauer wird nicht allein deshalb anerkannt, weil ein Gutachten eine bestimmte Zahl nennt. Der Bundesfinanzhof verlangt eine sachverständige Betrachtung, die auf die individuellen Gegebenheiten des Objekts eingeht. Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft berechnete Restnutzungsdauer genügt nicht.

Das früher restriktivere BMF-Schreiben vom Februar 2023 wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben. Die Anforderungen an einen nachvollziehbaren und objektbezogenen Nachweis bleiben dennoch bestehen.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Die klassische Ehegattenschaukel eignet sich vor allem für Immobilien, die im Privatvermögen gehalten und dauerhaft vermietet werden.

1. Die Immobilie wird zur Einkünfteerzielung genutzt

Der steuerliche Hauptvorteil entsteht über die Abschreibung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei einem ausschließlich selbst genutzten Eigenheim fehlt dieser laufende Hebel.

Für Immobilien im Betriebsvermögen, in einer Kapitalgesellschaft oder in komplexen Gesellschaftsstrukturen gelten andere Regeln. Die übliche Betrachtung über die zehnjährige Frist lässt sich darauf nicht ohne Weiteres übertragen.

2. Der bisherige Eigentümer hält die Immobilie ausreichend lange

Bei privat gehaltenen Immobilien erfasst § 23 EStG grundsätzlich Veräußerungen, bei denen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieses Zeitraums fällt der Veräußerungsgewinn regelmäßig nicht mehr unter diese Vorschrift. Die exakte Fristberechnung sollte anhand der jeweiligen Vertragsdaten erfolgen.

Für den kaufenden Ehepartner beginnt mit seinem Erwerb grundsätzlich eine neue eigene Haltefrist.

3. Die Eigentumsstruktur ist geeignet

Am einfachsten ist die klassische Gestaltung, wenn die Immobilie vollständig einem Ehepartner gehört.

Stehen bereits beide Ehepartner als Miteigentümer im Grundbuch, ist eine Übertragung nicht generell ausgeschlossen, es kann jedoch nur ein Anteil oder die verbleibende Beteiligung übertragen werden. Die AfA- und Anschaffungskostenfolgen müssen dann getrennt betrachtet werden.

Eine vorherige Umstrukturierung nur mit dem Ziel, anschließend „schaukeln“ zu können, kann weitere Kosten, Fristen und steuerliche Fragen auslösen.

4. Der Verkauf erfolgt wie unter fremden Dritten

Der Vertrag sollte insbesondere folgende Punkte eindeutig regeln:

• einen nachvollziehbaren Kaufpreis,
• die Kaufpreisfälligkeit,
• die Zahlungsweise,
• den Übergang von Nutzen und Lasten,
• die Finanzierung,
• Verzugsfolgen,
• bestehende Darlehen und Grundschulden.

Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden.

5. Der Kaufpreis wird tatsächlich gezahlt

Ein Vertrag auf dem Papier reicht nicht. Der vereinbarte Kaufpreis muss wirtschaftlich ernsthaft geschuldet und entsprechend der Vereinbarung gezahlt oder finanziert werden.

Scheingeschäfte sind für die Besteuerung unerheblich. Außerdem kann ein Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten dazu führen, dass die Steuer so festgesetzt wird, wie sie bei einer angemessenen Gestaltung entstanden wäre.

6. Die Finanzierung ist tragfähig

Der kaufende Ehepartner kann den Kaufpreis beispielsweise durch

• Eigenkapital,
• ein Bankdarlehen,
• ein Verkäuferdarlehen des anderen Ehepartners oder
• eine Kombination daraus

finanzieren.

Entscheidend ist nicht nur, ob die Finanzierung steuerlich anerkannt wird. Sie muss auch wirtschaftlich sinnvoll und dauerhaft tragbar sein.

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So läuft eine Ehegattenschaukel typischerweise ab

Vor dem Notartermin sollte zunächst gerechnet werden. Nicht nur die mögliche zusätzliche AfA, sondern die gesamte Vermögens- und Liquiditätssituation gehört auf den Tisch.

Schritt 1: Ausgangslage erfassen

Benötigt werden insbesondere:

• ursprüngliche Anschaffungskosten,
• bisherige Abschreibungen,
• aktueller Restbuchwert,
• bestehende Darlehen,
• heutiger Marktwert,
• aktuelle und erwartete Mieten,
• laufende Bewirtschaftungskosten,
• Grenzsteuersatz beziehungsweise individuelle steuerliche Situation beider Ehepartner.

Schritt 2: Marktwert und Kaufpreisaufteilung prüfen

Ein Verkehrswertgutachten ist nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben. Es kann jedoch helfen, den vereinbarten Kaufpreis nachvollziehbar zu dokumentieren.

Der Kaufpreis muss außerdem auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Das Bundesfinanzministerium stellt hierfür eine im März 2026 aktualisierte Arbeitshilfe zur Verfügung. Diese dient als typisierte Berechnungs- und Plausibilisierungshilfe, ersetzt aber nicht in jedem Streitfall eine Bewertung nach den tatsächlichen Verkehrswerten.

Schritt 3: Finanzierung und Zahlungsströme planen

Bei einer Bankfinanzierung entstehen echte Zinszahlungen an einen Dritten. Bei einem Ehegattendarlehen kann der Käufer die wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängenden Zinsen grundsätzlich als Werbungskosten geltend machen. Gleichzeitig erzielt der verkaufende Ehepartner jedoch entsprechende Zinserträge.

Die steuerliche Behandlung dieser Zinserträge muss gesondert geprüft werden. Der Bundesfinanzhof hat beispielsweise entschieden, dass der Abgeltungsteuersatz ausgeschlossen sein kann, wenn der darlehensnehmende Ehepartner finanziell vom Darlehensgeber abhängig ist.

Schritt 4: Notariellen Vertrag schließen und durchführen

Nach Vertragsschluss müssen Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung und Darlehensabwicklung entsprechend den Vereinbarungen tatsächlich erfolgen.

Schritt 5: Vermietung organisatorisch übertragen

Bestehende Mietverhältnisse enden durch den Eigentümerwechsel grundsätzlich nicht. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Dennoch müssen unter anderem Mieter, Hausverwaltung, Versicherungen und gegebenenfalls Versorger informiert sowie Mietkautionen korrekt zugeordnet werden.

Rechenbeispiel: Was die Zahlen wirklich zeigen

Die folgende vereinfachte Rechnung basiert auf der vorgegebenen Ausgangssituation:

Position	Ehegatte A	Ehegatte B
Kaufjahr	2013	2023
Kaufpreis	100.000 €	200.000 €
Gebäudeanteil	52.000 €	146.000 €
zugrunde gelegte Nutzungsdauer	50 Jahre	23 Jahre
Mieteinnahmen pro Jahr	5.000 €	10.000 €
Abschreibung pro Jahr	1.040 €	6.348 €
weitere Werbungskosten	1.800 €	2.300 €
Finanzierungskosten	0 €	14.000 €
steuerliches Ergebnis	2.160 €	–12.648 €

Auf den ersten Blick ist der Effekt massiv: Die jährliche AfA steigt von 1.040 Euro auf rund 6.348 Euro. Das entspricht dem 6,1-Fachen des bisherigen Betrags. Die Abschreibung steigt damit um etwa 510 Prozent.

Allerdings zeigt die Tabelle nicht allein die Wirkung der Ehegattenschaukel. Sie kombiniert gleichzeitig:

• eine Verdoppelung des Kaufpreises,
• eine Erhöhung des Gebäudeanteils von 52 auf 73 Prozent,
• eine Verkürzung der Nutzungsdauer von 50 auf 23 Jahre,
• Finanzierungskosten von jährlich 14.000 Euro.

Steuerliches Ergebnis ist nicht gleich wirtschaftlicher Gewinn

Nach dem Verkauf entstehen beim Käufer zwar steuerlich negative Vermietungseinkünfte von 12.648 Euro. Gleichzeitig beträgt der laufende Zahlungsüberschuss vor Steuern und vor Abschreibung:

10.000 € Miete
– 2.300 € laufende Kosten
– 14.000 € Zinsen
= –6.300 € tatsächlicher Cashflow

Die AfA reduziert das steuerliche Ergebnis, ist aber keine Einnahme. Sie gleicht den negativen Zahlungsstrom nicht aus.

Besonderheit beim Ehegattendarlehen

Stammen die 14.000 Euro Zinsen aus einem Darlehen des verkaufenden Ehepartners, fließt das Geld innerhalb des gemeinsamen Haushalts. Steuerlich hat der Verkäufer jedoch grundsätzlich entsprechende Zinserträge.

Vereinfacht und ohne Freibeträge oder besondere Tarifregelungen ergäbe sich dann:

–12.648 € Vermietungsergebnis beim Käufer
+14.000 € Zinsertrag beim Verkäufer
= 1.352 € positiver Gesamtsaldo

Die Darstellung „Das Ehepaar erzielt einen steuerlichen Verlust von 12.648 Euro“ wäre in diesem Fall also unvollständig.

Genau deshalb gilt: Eine Steuerersparnis ist noch kein wirtschaftlicher Gewinn. Entscheidend ist die gemeinsame Nachsteuerrechnung beider Ehepartner.

Welche Chancen bietet die Ehegattenschaukel?

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Höhere Abschreibung auf den Gebäudewert

Ist die Immobilie seit dem ursprünglichen Kauf deutlich im Wert gestiegen, kann sich der abschreibungsfähige Gebäudewert beim Käufer erhöhen. Dadurch sinkt das laufend zu versteuernde Ergebnis aus der Vermietung.

Keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehepartnern

Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Verkäufers ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Andere Nebenkosten bleiben jedoch bestehen.

Die bekannte Immobilie bleibt im Familienvermögen

Im Unterschied zu Verkauf und Neukauf muss kein neues Objekt gefunden werden. Zustand, Mieterstruktur, Lage und bisherige Bewirtschaftung sind bereits bekannt.

Liquidität kann freigesetzt werden

Nimmt der Käufer ein Bankdarlehen auf und zahlt den Kaufpreis an den Verkäufer, kann beim Verkäufer Liquidität entstehen. Diese kann etwa für die Ablösung bestehender Kredite, eine breitere Vermögensstruktur oder andere langfristige Ziele genutzt werden.

Allerdings steht dieser Liquidität auf der anderen Seite eine neue Darlehensverbindlichkeit gegenüber.

Eigentum kann innerhalb der Ehe neu verteilt werden

Die Übertragung kann Bestandteil einer langfristigen Vermögens-, Nachfolge- oder Risikoplanung sein. Eine steuerlich günstige Wirkung allein ersetzt jedoch keine ehe- und erbrechtliche Prüfung!

Nachteile und Risiken der Ehegattenschaukel

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Kosten können den Vorteil aufzehren

Trotz Befreiung von der Grunderwerbsteuer entstehen unter anderem:

• Notar- und Grundbuchkosten,
• Bewertungskosten,
• Finanzierungskosten,
• gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen,
• steuerliche und rechtliche Beratungskosten.

Je kleiner die zusätzliche AfA und je kürzer der geplante Anlagezeitraum, desto schwieriger wird die Amortisation.

Hohe Zinsen können einen Scheinerfolg erzeugen

Hohe Finanzierungskosten senken das steuerpflichtige Ergebnis. Sie belasten jedoch zugleich die Liquidität.

Eine Gestaltung wird nicht dadurch gut, dass der steuerliche Verlust möglichst groß ist. Entscheidend ist, was nach Zinsen, Kosten und Steuern realiter übrig bleibt.

Kaufpreis und Gebäudeanteil können angegriffen werden

Ein besonders hoher Gebäudeanteil erhöht die AfA. Genau deshalb muss er nachvollziehbar sein.

Eine frei gewählte Aufteilung, die mit Lage, Bodenwert und Objektzustand kaum vereinbar ist, bietet keine belastbare Grundlage.

Eine kürzere Nutzungsdauer ist kein Selbstläufer

Ein Gutachten kann eine höhere AfA ermöglichen. Es garantiert aber nicht deren Anerkennung.

Der Nachweis muss auf das konkrete Gebäude eingehen und die maßgeblichen technischen, wirtschaftlichen oder rechtlichen Umstände nachvollziehbar würdigen.

Die Immobilie gehört anschließend nur einem Ehepartner

Nach dem Verkauf ist der Käufer alleiniger Eigentümer, sofern keine andere Struktur gewählt wird.

Bei Trennung, Scheidung, Tod, Pflegebedürftigkeit oder finanziellen Schwierigkeiten kann diese Eigentumsverteilung erhebliche Folgen haben. Steuerliche Optimierung und zivilrechtliche Absicherung dürfen deshalb nicht getrennt voneinander geplant werden.

Die Zehnjahresfrist beginnt beim Käufer neu

Soll die Immobilie einige Jahre später an einen Dritten verkauft werden, kann der Veräußerungsgewinn beim neuen Eigentümer wieder unter § 23 EStG fallen.

Die Ehegattenschaukel erhöht damit zwar möglicherweise die laufende AfA, kann aber die Flexibilität bei einem späteren Verkauf einschränken.

Gesetzgebung und Verwaltungsauffassung können sich ändern

Im Mai 2026 wurde ein Referentenentwurf für ein Jahressteuergesetz 2026 veröffentlicht, der unter anderem neue gesetzliche Vorgaben zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken vorsieht. Ein Referentenentwurf ist noch kein geltendes Gesetz, jedoch zeigt er, dass sich die Rahmenbedingungen in diesem Bereich weiterentwickeln können.

Wann kann sich die Ehegattenschaukel lohnen?

Eine nähere Prüfung kann sinnvoll sein, wenn mehrere Punkte zusammenkommen:

• Die Immobilie befindet sich seit mehr als zehn Jahren im Privatvermögen.
• Sie ist dauerhaft vermietet.
• Der Marktwert ist deutlich gestiegen.
• Die bisherige AfA ist vergleichsweise niedrig.
• Ein relevanter Teil des Kaufpreises entfällt nachvollziehbar auf das Gebäude.
• Die Immobilie soll langfristig im Familienvermögen bleiben.
• Die Finanzierung ist auch ohne Steuererstattung tragbar.
• Die neue Eigentumsverteilung ist persönlich und rechtlich gewollt.
• Der erwartete Nachsteuervorteil übersteigt die Transaktionskosten mit ausreichendem Abstand.

Weniger naheliegend ist die Gestaltung bei nur geringer Wertsteigerung, geplanter kurzfristiger Veräußerung, hoher externer Fremdfinanzierung oder wenn beide Ehepartner bewusst gleichberechtigte Eigentümer bleiben möchten.

Erst rechnen, dann entscheiden

Eine vereinfachte Vorprüfung kann mit folgender Logik beginnen:

Zusätzliche jährliche AfA
= neue Gebäude-AfA minus bisherige AfA

Vereinfachter steuerlicher Effekt
= zusätzliche AfA
plus zusätzlich abzugsfähige externe Finanzierungskosten
minus steuerpflichtige neue Einnahmen des anderen Ehepartners
multipliziert mit dem jeweils relevanten Steuersatz

Anschließend sind Transaktionskosten, laufender Cashflow, Restschuld, spätere Verkaufspläne und persönliche Eigentumsrisiken einzubeziehen.

Erst diese Gesamtrechnung zeigt, ob die Ehegattenschaukel Vermögen strukturiert oder lediglich Steuern und Schulden verschiebt.

Fazit: Die Ehegattenschaukel ist ein Rechenmodell, aber kein Selbstläufer

Die Ehegattenschaukel kann bei langfristig vermieteten und deutlich im Wert gestiegenen Immobilien einen sinnvollen steuerlichen Effekt erzeugen. Besonders relevant ist die Möglichkeit, beim kaufenden Ehepartner eine neue Abschreibungsbasis auf den aktuellen Gebäudewert zu schaffen.

Das allein macht die Gestaltung aber noch nicht wirtschaftlich sinnvoll. Hohe Zinsen, Transaktionskosten, steuerpflichtige Einnahmen beim verkaufenden Ehepartner und die veränderten Eigentumsverhältnisse können den vermeintlichen Vorteil deutlich reduzieren. Wer nur auf den steuerlichen Verlust beim Käufer schaut, rechnet zu kurz.

Das Konzept schlägt auch hier die Einzelmaßnahme: Erst wenn Steuerwirkung, Finanzierung, Liquidität, Eigentum und langfristige Vermögensplanung gemeinsam betrachtet werden, lässt sich beurteilen, ob die Ehegattenschaukel wirklich trägt.

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Ihre Immobilie in der Gesamtplanung

Sie besitzen eine vermietete Immobilie und möchten wissen, welche Auswirkungen eine Übertragung, eine neue Finanzierung oder die Verwendung frei werdender Liquidität auf Ihre langfristige Vermögensplanung hätte?

König Finanzen nimmt keine verbindliche steuerliche oder rechtliche Beurteilung vor. Wir können jedoch gemeinsam mit Ihnen die finanziellen Folgen in Zahlen einordnen: Liquidität, Finanzierung, Vermögensstruktur und die Auswirkungen auf Ihre langfristigen Ziele.

Disclaimer und Transparenzhinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information. Er stellt weder eine individuelle Steuerberatung noch eine Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung dar. Thomas König ist kein Steuerberater, König Finanzen ist keine Steuerberatungsgesellschaft. Ob und in welcher Form eine Ehegattenschaukel steuerlich anerkannt wird und wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von den persönlichen, rechtlichen und steuerlichen Umständen des Einzelfalls ab.

Vor einer Umsetzung sollten ein Steuerberater sowie – je nach Gestaltung – ein Notar, Rechtsanwalt, Sachverständiger und Finanzierungspartner einbezogen werden. Steuerrecht, Rechtsprechung und Verwaltungsauffassung können sich ändern. Alle Angaben entsprechen dem Informationsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und erfolgen ohne Gewähr für die Übertragbarkeit auf einen konkreten Einzelfall.